Le bail commercial est un contrat essentiel pour les entrepreneurs qui souhaitent s'installer ou développer leur activité dans un local commercial. Le recours à un notaire pour la rédaction du contrat assure une sécurité juridique et une protection optimale pour les deux parties.
Cependant, les aspects fiscaux liés au bail commercial notarié sont souvent méconnus, ce qui peut entraîner des difficultés de gestion et des pertes financières pour les entrepreneurs.
Les obligations fiscales du bailleur
Le bailleur, propriétaire du local commercial, est soumis à plusieurs obligations fiscales liées au bail commercial. Ces obligations concernent notamment les revenus fonciers, la TVA et les impôts locaux.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par le bailleur. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La taxation des revenus fonciers dépend de la nature du bien (bâti ou non bâti) et du régime fiscal du bailleur.
- Les revenus fonciers bâtis sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application d'un abattement forfaitaire de 30%.
- Les revenus fonciers non bâtis sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu après application d'un abattement forfaitaire de 20%.
- Le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers certaines charges comme les travaux d'entretien, les frais de gestion et les impôts locaux.
TVA
La TVA est due sur les loyers perçus par le bailleur si celui-ci est assujetti à la TVA. La TVA applicable est de 20% en France.
- Le bailleur est assujetti à la TVA s'il exerce une activité commerciale ou industrielle.
- Le bailleur n'est pas assujetti à la TVA s'il est une personne physique non commerçante ou un organisme public.
Par exemple, si un bailleur est une société assujettie à la TVA et loue un local commercial à un commerçant, il devra facturer la TVA sur les loyers.
Impôts locaux
Le bailleur est également soumis à des impôts locaux sur le bien immobilier loué. Ces impôts sont la taxe foncière et la taxe d'habitation.
- La taxe foncière est un impôt annuel calculé sur la valeur locative du bien.
- La taxe d'habitation est un impôt annuel calculé sur la valeur locative du bien et est payée par le locataire, mais peut être répercutée sur le locataire par le bailleur.
- Certaines exemptions et réductions sont possibles, notamment pour les biens classés en zones défavorisées ou pour les propriétaires qui louent à des associations.
Les obligations fiscales du preneur
Le preneur, locataire du local commercial, est également soumis à des obligations fiscales. Ces obligations concernent notamment les charges locatives, la TVA et l'amortissement des investissements.
Charges locatives
Le preneur doit payer les charges locatives, qui sont des frais liés à l'utilisation du local commercial et qui sont généralement répartis entre le bailleur et le preneur. Les charges locatives peuvent être récupérables ou non récupérables.
- Les charges locatives récupérables sont les frais qui sont directement liés à l'utilisation du local commercial, comme l'eau, l'électricité, le chauffage, etc.
- Les charges locatives non récupérables sont les frais qui ne sont pas liés directement à l'utilisation du local, comme l'assurance du bien, l'impôt foncier, etc.
- Les charges locatives récupérables sont déductibles des revenus professionnels du preneur.
TVA
Le preneur est assujetti à la TVA s'il exerce une activité commerciale ou industrielle. Dans ce cas, la TVA est déductible des revenus professionnels du preneur.
- Si le preneur n'est pas assujetti à la TVA, il ne pourra pas déduire la TVA sur les loyers.
- Si le preneur est assujetti à la TVA, il devra payer la TVA sur les charges locatives récupérables et pourra déduire la TVA sur les charges locatives non récupérables.
Amortissement des investissements
Le preneur peut amortir les investissements qu'il réalise dans le local commercial, comme les travaux de rénovation ou l'achat de matériel.
- L'amortissement est une charge déductible des revenus professionnels du preneur.
- La durée d'amortissement dépend de la nature de l'investissement. Par exemple, les travaux de rénovation sont amortis sur une durée de 10 ans, tandis que le matériel est amorti sur une durée de 5 ans.
Les avantages fiscaux liés au bail commercial notarié
Le bail commercial notarié peut offrir plusieurs avantages fiscaux aux entrepreneurs. Ces avantages concernent notamment la réduction d'impôt pour les investissements, la déduction des charges locatives et le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique.
Réduction d'impôt pour les investissements
Le preneur peut bénéficier de différents dispositifs fiscaux pour les investissements immobiliers, comme le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique ou la loi Pinel.
- Le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique permet de déduire une partie des dépenses engagées pour les travaux de rénovation énergétique du local commercial, comme l'isolation, le remplacement des fenêtres, etc.
- La loi Pinel permet de déduire une partie du prix d'achat d'un local commercial neuf ou réhabilité en contrepartie d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.
- Les conditions d'application et les avantages concrets varient selon le dispositif fiscal.
Déduction des charges locatives
Le preneur peut déduire les charges locatives de ses revenus professionnels.
- Les charges locatives déductibles sont les charges récupérables et les charges non récupérables qui sont directement liées à l'exploitation du local commercial.
- Les charges locatives non déductibles sont les charges non récupérables qui ne sont pas liées à l'exploitation du local, comme l'assurance du bien, l'impôt foncier, etc.
Crédit d'impôt pour la rénovation énergétique
Le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique permet de réduire l'impôt sur le revenu du preneur en fonction des dépenses engagées pour les travaux de rénovation énergétique du local commercial.
- Le crédit d'impôt est applicable aux travaux d'isolation, de remplacement des fenêtres, de mise en place d'un système de chauffage performant, etc.
- Le taux du crédit d'impôt et les conditions d'application varient selon la nature des travaux et la date de réalisation.
Particularités fiscales des baux commerciaux spécifiques
Certaines particularités fiscales s'appliquent aux baux commerciaux spécifiques comme le bail commercial à loyer modéré, le bail commercial à loyer progressif et le bail commercial en cas de cession du fonds de commerce.
Bail commercial à loyer modéré
Le bail commercial à loyer modéré est un bail commercial dont le loyer est fixé à un niveau inférieur à la valeur du marché.
- Le bail commercial à loyer modéré est souvent utilisé par les collectivités locales pour favoriser l'installation d'entreprises dans des zones défavorisées.
- Le bailleur peut bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, comme une réduction d'impôt sur les revenus fonciers ou un crédit d'impôt pour la rénovation énergétique.
Bail commercial à loyer progressif
Le bail commercial à loyer progressif est un bail commercial dont le loyer augmente progressivement au cours du bail.
- L'augmentation du loyer est généralement fixée par un coefficient d'indexation et est appliquée chaque année ou tous les 3 ans.
- L'impact fiscal de l'évolution du loyer dépend du régime fiscal du bailleur et du preneur.
Bail commercial en cas de cession du fonds de commerce
La cession du fonds de commerce implique la cession du bail commercial.
- Le cédant est soumis à des obligations fiscales spécifiques, comme l'impôt sur les plus-values immobilières ou la TVA.
- Le cessionnaire doit respecter les conditions du bail commercial existant, notamment en ce qui concerne le loyer et la durée du bail.
Le bail commercial notarié est un contrat complexe qui comporte de nombreux aspects fiscaux. Il est important de bien comprendre ces aspects pour gérer efficacement son activité et optimiser sa fiscalité.
Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un fiscaliste pour une analyse personnalisée de sa situation.